상생임대인 조건 완화 (묵시적갱신 주의할 점)

윤정부에서 발표한 6.21 부동산 정책에서 상생임대인이란 제도를 도입하고자 합니다. 주택 판매 시 양도세를 비과세 혜택을 받을 수 있는 상생임대인이 되려면 어떤 조건이 필요한지 또한 묵시적갱신시 주의할 점을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

상생임대인 개선안

상생임대인이란 21년 12월 20일에 최초 시행된 양도세 특례입니다.

이날 이후부터 임대하는 임대인에게 해당되는 사항이며 이번 새로운 부동산 정책이 시행되면서 개선된 점이 있습니다.

 

개선된 내용에 대해서 알려드리겠습니다.

 

1. 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편

구분		현행	개선
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인	좌 동
상생임대주택 인정요건		임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택	폐 지 * 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인 에게도 혜택 적용
혜택	비과세	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
	장특공제	없음	1세대 1주택 장기보유 특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용 기한		22. 12. 31	24. 12. 31 (2년 연장)

 

▶ 주요한 내용은 현행에 비과세 혜택을 받기 위해 조정대상지역에 2년 거주 요건이 있었으나, 2년 거주 요건이 면제되었습니다. 또한, 현행에는 장기보유 특별공제가 없었지만, 1세대 1 주택 장기보유 특별공제 혜택이 생겼으며 2년 거주 요건도 면제가 되었습니다.

 

2. 갱신 만료 서민 임차인 대상 전세대출 지원 강화

현재 서민 임차인에게 버팀목 전세대출을 통해 저리 융자 지원하고 있습니다.

개선된 내용은 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인 대상 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도를 확대해줍니다.

 

버팀목 전세대출 보증금 및 대출 한도 (단위: 억 원)

구분	현행		개선
	보증금	대출한도	보증금	대출한도
수도권	3.0	1.2	4.5	1.8
지방	2.0	0.8	2.5	1.2

 

이는 주택도시 기금 기금운용계획이 변경된 후 8월 1일부터 적용됩니다.

 

3. 일반 임차인 월세 및 임차 보증금 원리금 상환액 지원 확대

▶ 월세 세액 공제 확대

• 현행: 월세액 연 750 만원 한도 최대 12% 세액 공제 (총 급여 7천만 원 무주택 세대주)
  총급여: 7천 만원 이하 10%, 5.5 천만 원 이하 12%
• 개선: 월세 세액 공제율을 10/ 12% → 12/ 15% 로 상향
• 적용 시점: 22년 월세액부터 적용

▶ 전세금, 월세 보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

• 현행: 연 300 만원 한도록 40% 소득공제
• 개선: 공제한도를 300 → 400 만원으로 확대
• 적용 시점: 22년 전월세 보증금 대출 상환액부터 적용

 

 

상생임대인 조건 및 묵시적계약시 주의할 점

1. 상생 임대차 계약 조건

• 직전 임대차 계약의 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상
• 상생임대차계약 후 실대 임대 기간이 최소 2년 이상
• 직전과 상생임대차 계약 시 임대인은 동일인이어야 함.
• 직전과 상생임대차 계약 시 임차인은 동일하지 않아도 됨.

직전 임대차 계약이 계약서와 실제 임대 기간이 다르다면 실제 임대기간을 기준으로 판정함.

 

 

개선된 상생임대인 조건으로 인해 임대인들은 많은 혼란이 있을 것으로 판된되어 이에 대한 문의사항에 대해 10문 10 답을 배포해줬습니다.

 

아래 첨부 파일을 참고하시면 조금이나 이해가 되실 수 있습니다.

 

220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답.pdf

0.67MB

 

2. 묵시적 계약 시 주의할 점

10문 10 답을 봐도 헷갈릴 수도 있으니 중요 내용에 대해서만 간단하게 설명해 드리겠습니다.

 

Q1:  만약, 지난달 5% 이내로 상생임대차 계약을 갱신 후 이번 달에 팔면 비과세 혜택이 되는지?

→ A1: 아니요. 5% 이내로 계약 이후 2년을 유지해야 하는 조건 때문에 불가함.

새로 계약 맺은 임차인이 2년을 끝까지 거주 후 나가야 혜택을 받을 수 있음.

즉, 임대인이 개인 사정으로 2년 중간에 판매를 하거나, 임차인이 중간에 나가게 된다면 양도세 비과세 조건이 충족하지 못합니다.

 

 

Q2:  직전 임대차 계약에서  2년 임대 후 묵시적 갱신이 이루어졌을 때 중간에 임차인이 나가야 된다고 하면 상생 임대인 조건에 맞는지?

→ A2: 아니요. 묵시적 갱신 이후 실제 임대 기간이 2년이 안되다면 생생임대인 조건에 부합되지 않습니다.

그리고 묵시적 갱신 시에는 2년 거주가 보장되지만 임차인이 언제든 나갈수 있습니다. 임대인은 나간다는 통보를 받고 3개월 안에 보증금을 돌려줘야만 합니다.

 

 

Q3: 묵시적 갱신시 상생임대인 조건이 쉽게 깨질 수 있는데, 어떻게 해야 방지할 수 있나요?

→ A3: 이런 경우를 방지하는 방법은 묵시적 갱신을 하면 안 되고, 반드시 재계약서를 작성해야 합니다. 

이럴 경우엔 임차인도 2년을 거주해야 하는 의무가 있기 때문에 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 되며, 2년 계약을 유지할 수 있습니다. 이렇게 되면 상생인대인 조건에 부합되기 때문에 추후 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

마치며..

상생임대인 혜택을 받고자 하는 임대인이라면, 반드시 직전 계약 만료 2개월 전에는 5% 이내의 임대료 인상 또는 동일 가격에 대한 재계약 갱신을 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 언제든 임차인이 나갈 수 있기 때문에 힘들게 몇 년 동안 이뤄놓은 계약기간이 물거품이 될 수도 있습니다. 이렇게 해야 임대인 입장에서 안전할 수 있습니다.

 

 

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